Las escrituras no garantizan la propiedad de una casa en Colombia: esto exige la ley

En Colombia, poseer la escritura pública de un inmueble no garantiza, por sí sola, que una persona sea reconocida como propietaria legal de una casa. Aunque este documento es fundamental, la ley exige otro paso clave para que la transferencia de dominio sea válida y tenga efectos legales frente a terceros: el registro en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos (ORIP).

La legislación colombiana establece el principio de “Título y Modo” como base para transferir legalmente la propiedad de bienes inmuebles. El “título” es la escritura pública firmada ante notario, que representa el acuerdo entre comprador y vendedor. Sin embargo, este documento por sí solo no transfiere la propiedad. Para que el traspaso sea efectivo, se requiere también el “modo”, es decir, la inscripción de dicha escritura en la ORIP correspondiente.

Sin el cumplimiento de estos dos elementos, la transferencia de propiedad no está perfeccionada y, por tanto, no es oponible ante terceros. Esto significa que, legalmente, el propietario registrado sigue siendo quien figure en el folio de matrícula inmobiliaria.

Por qué la escritura no basta

Entre los principales motivos por los que una escritura no garantiza la titularidad se encuentran:

• Falta de registro: Si la escritura no se inscribe en la ORIP, el comprador no es considerado dueño legal.
• Errores en el registro: Fallos administrativos pueden generar duplicidad de matrículas o inconsistencias que afectan la seguridad jurídica.
• Conflictos por prelación registral: La ley da prioridad al documento que se registra primero, sin importar el orden de firma.
• Problemas legales o administrativos en la transmisión: Revocaciones, errores en la escritura o problemas con la capacidad de las partes pueden invalidar la transacción.

Este es el proceso para ser reconocido legalmente como propietario

Para que una persona sea reconocida como propietaria legal de un inmueble en Colombia debe:

• Firmar una escritura pública ante notario, donde conste la compraventa con todos los datos legales de la propiedad.
• Registrar la escritura en la ORIP, lo cual otorga validez jurídica frente a terceros y actualiza el folio de matrícula inmobiliaria.
• Presentar los documentos requeridos, como certificados de tradición y libertad, paz y salvo predial, documentos de identidad y comprobantes de impuestos.

El Certificado de Tradición y Libertad juega un papel esencial en este proceso, ya que permite verificar la situación legal del inmueble, identificar al titular del dominio y conocer si existen gravámenes o limitaciones sobre el bien.

¿Y si no hay escritura? La vía de la declaración de pertenencia

La ley colombiana contempla también la declaración de pertenencia, un mecanismo judicial para adquirir la propiedad de un inmueble cuando se ha ejercido la posesión pública, pacífica e ininterrumpida durante cierto tiempo. Existen dos modalidades:

• Pertenencia ordinaria: Requiere cinco años de posesión con justo título y buena fe.
• Pertenencia extraordinaria: Aplica tras diez años de posesión continua, incluso sin título.

Este proceso es útil en casos donde no hay escritura o cuando las condiciones legales impiden el registro.

La Superintendencia de Notariado y Registro (SNR) es la entidad encargada de supervisar tanto a los notarios como a las ORIP. Establece normas, vigila el cumplimiento del proceso y garantiza la seguridad jurídica en las transacciones inmobiliarias.